전세권 설정 꼭 필요한 것인가? (비용 및 준비서류)

전세권 설정 비용 및 준비서류
작년까지만 해도 주택매매가 상승과 더불어 전세보증금이 하늘 높은 줄 모르고 상승하더니 올해 들어서는 한풀 꺽이는 모양입니다. 
그러나 여전히 괜찮은 전세집 구하기는 쉽지 않습니다. 어렵게 구한 전세집을 계약해야 하는데 전입신고와 확정일자만 받아 놓으면 안심이 될까요? 대답은 대부분의 경우에는 안심해도 된다입니다.

전세권은 민법에서 규정하고 있는 물권이며 전입신고 및 확정일자에 의한 우선변제권은 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 채권(물권적)입니다.  대체로 민법과 주택임대차보호법이 경합하는 경우에는 특별법인 주택임대차보호법이 더 강한 효력을 가지고 있습니다.  때문에 개인이 거주목적의 주택을 단순 임대차하는 경우라면 굳이 비용을 들여가며 전세권을 설정할 필요는 없습니다.

전세권을 설정해야 하는 경우는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 법인(회사)이 주택을 임대하는 경우나 불가피하게 전입신고를 하지 못하는 개인과 같은 경우 등이 있습니다.



그러면 전세권 설정에 필요한 서류들을 알아 보겠습니다.

위의 서류들은 법무사에 전세권 설정 등기를 의뢰하는 경우의 준비서류입니다. 만약 나홀로 전세권 등기를 하는 경우라면 더 많은 서류가 필요하고 좀 더 일이 복잡합니다. 예를 들면 위임장, 전세권 설정 계약서 등을 따로 준비 해야되며 구정과 등기소를 몇번 왕복해야 겨우 전세권 설정 등기를 마칠수 있습니다. 

집주인은 보통 계약서를 작성하고 잔금을 치루고 나면 시간을 좀처럼 내주지 않습니다.  나홀로 등기를 할거라면 잔금시에 철저하게 준비서류를 챙겨야 합니다. 그렇지 않고 서류가 빠진다든지 하면 임대인에게 다시 찾아가야 하고 왜 다시 왔는지 구구절절 설명해야 하는데 말귀를 잘 알아듣지 못하는 임대인이라면 많은 시간과 정신력이 소모됩니다.

두번째로 전세권 설정 비용을 알아 보겠습니다.

전세권 설정비용 계산은 어렵지 않습니다. 단순히 전세금에 0.2%를 곱한 금액이 등록세이고 다시 등록세에 20%를 곱한 금액이 교육세입니다. 예를들어 1억원의 전세 보증금에 대한 전세권 설정이라고 하면 (1억x0.2%)x20%+15,000원 = 255,000원 입니다. 여기에 법무사 수수료가 더해집니다.



참고로 아래에 전세권등기 신청서 샘플을 올립니다.

다시 결론을 말씀 드리면 전세권 설정등기나 전입신고+확정일자나 효력은 거의 같습니다. 임대차 기간중에 주민등록상 퇴거의 계획이 없다면 비용이 없는 전입신고+확정일자를 추천 드립니다. 그리고 전세 임대차를 한다면 전세금반환보증에 가입하시는 것도 좋습니다.

참고로 전세계약시에 주의사항으로 몇가지만 더 말씀 드리겠습니다.
1.가등기, 가압류가 설정되어 있는 주택은 해당건이 등기부등본상 완전 말소된 후에 계약한다.
2.근저당권의 말소 여부는 잔금이후에라도 꼭 확인한다.
4.전세보증금은 시세의 70~90%를 넘지 않아야 전세금반환보증에 가입할 수 있다. (vanxy)






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