땅매매 - 지적도면과 실제 현황이 다르다면?

땅매매 - 지적도면과 실제 현황이 다르다면?
도심지역에 위치한 땅을 매매하는 경우에는 실제 대지의 크기 또는 현황이 지적도면과 다른 경우는 별로 없습니다. 대부분의 토지들이 한 두번은 매매가 이루어졌기도 하고 지방자치 단체들이 세금을 걷기 위해 수시로 조사를 하여 수정하기 때문입니다.

문제가 되는 토지는 농어촌이나 산간벽지에 위치한 토지로서 실제와 공부(지적도)가 다른 경우가 많습니다. 건축물도 마찬가지 입니다. 예전 시골에서는 집을 지을때 동네 아는 목수가 와서 집을 지어주고 돈 받고 떙! 인 경우가 대부분 이었습니다. 감리를 받거나 준공허가를 내지도 않고 건축물 대장에 등재도 이루어지지 않았습니다.


이로 인해 등기부등본을 열람하면 토지 소유자만 있고 건축물은 아예 존재하지 않는 무허가 건물로 건축물 소유자가 없는 집들이 많습니다. 필자의 시골집도 사실 그렇습니다. 수 십년전에 지어진 집들이 상당수 그렇지요.





최근에 지인이 토지를 알아본다고 물색하던 중에 재미있는 경험을 했다고 들려 주었습니다. 그 분 말을 그대로 빌리자면 "땅이 돌아다닌다"는 것입니다. 무슨 말인가 하면 토지가 그대로 있지 않고 수십년에 걸쳐서 움직인다는 말입니다.

태양광 발전용지로 양지바른 산의 기슭에 있는 땅을 알아 보던 중이었습니다. 산기슭 바로 아래에 비포장 도로가 지나가고 있는 땅입니다. 입지가 좋아서 지적도를 발급받아 확인하고 계약서를 작성했는데 실제 측량을 해보니 매입한 임야가 지적도상 도로로 표시되어 있는 지역에 있는 것으로 측량이 되었습니다. 

즉, 도로와 산의 토지가 수십년의 세월 동안 움직여서(흘러 내려서) 도면과 달라져 버린 상황이 발생한 것입니다. 해당 관청에 이런 경우 어떻게 처리 되냐고 문의했는데 원칙대로 처리되며 문제가 있으면 이의를 제기하라는 말만 했답니다. 그러니까 지적도상 도로(공도)위의 토지는 도로 소유주의 토지이며 산기슭 소유주의 땅이 아니라는 것입니다.  제 생각에는 애초에 지적도의 오류가 좀 있었고 거기에 약간의 토지 움직임이 있었던 것이 아닌가 하는 의심이 있기는 합니다.




잘 이해가 안가지만 일단 계약은 철회되었습니다. 계약서의 특약사항에 "측량 후 실제 토지 면적과 계약 면적간에 2%이상 차이가 발생하게 되면 매수인은 조건 없이 본 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 매도인은 이미 수령한 계약금을 즉시 반환한다"는 조항을 달아 두었기 때문입니다. 

부동산은 참으로 많은 경우의 수가 있는 것 같습니다. 저도 묘지 이장을 하는 경우에 관이 없어져서 한참 아래쪽을 파보니 관이 나왔다는 말은 들었는데 실제로 땅이 이렇게 많이 움직일 수도 있는 것인가 하는 생각이 듭니다. 아무튼 모든 부동산 계약은 특약사항이 무척 중요하다는 결론에 이르렀습니다.

[vanxy]

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