부동산 등기부등본 열람 및 발급방법과 핵심사항 설명

안녕하세요 오늘은 부동산 등기부등본 발급 및 열람에 대해서 알아 보겠습니다. 그리고 부동산 등기부등본 보는 방법과 2018년 7월 6일부터 변경되는 등기부등본의 양식에 대해서도 살펴 보겠습니다. 

대법원에서는 등기부등본을 등기사항증명서라고 이름을 변경했습니다. 하지만 일반인 사이에서는 여전히 등기부등본이라는 용어를 더 많이 사용하고 있습니다.
새집을 매매하거나, 전세 또는 월세로 새로운 집에 이사하는 경우에 집에 문제는 없는지 불안합니다. 물론 부동산 중개업소에서 등기부등본을 발급받아서 설명을 해주기는 하는데 너무 빨리 설명하고 어려운 용어로 설명하면 고개만 끄덕이다가 그냥 넘어가게 되는 경우가 대부분입니다.


그래서 오늘은 직접 부동산 등기부등본을 열람하거나 발급받을 수 있는 방법을 알려드리려고 합니다. 자신이 직접 해당 주택을 열람하면 차분히 생각할 시간도 있고, 주변의 전문가에게 충분히 물어보고 설명을 들을 수 있기 때문에 중개업소에서 계약에 쫒겨 허둥지둥 듣는 것 보다는 훨씬 자세히 살펴볼 수 있습니다. 

인터넷 등기부등본 발급이나 열람을 위해서는 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 이용해야 합니다. 네이버 검색창에 인터넷등기소를 입력하고 검색합니다. 그러면 위와 같은 대법원 인터넷등기소를 찾아갈 수 있는 링크가 나옵니다. 이곳을 클릭합니다.

대법원 인터넷 등기소 홈페이지 화면입니다. 만약 회원 가입이 안되어 있다면 회원가입을 해야합니다. 우선 회원가입 후 로그인 하셔야 합니다.

등기부등본을 열람 또는 발급하기 위해서는 위 화면에서 보듯이 바메뉴의 등기열람/발급으로 마우스 커서를 갖다대면 하위 메뉴가 나옵니다. 우리는 단지 등기부 등본을 확인하기 위한 것이므로 하위메뉴중 열람하기를 선택합니다. 발급하기 내용과 열람하기 내용이 똑같기 때문에 굳이 수수료를 더 내면서 발급하지 않습니다. 

참고로 발급수수료는 1000원이며 열람수수료는 700원 입니다. 열람이든 발급이든 프린터로 출력할 수 있습니다. 다만 발급에서는 대법원의 인장과 복사방지 DRM 기술이 들어간 그림형 코드가 들어가 있습니다.

열람하기를 선택하면 위와 같은 화면이 나옵니다. 우선 첫번째 붉은 박스의 내용을 입력합니다. 부동산구분은 아파트와 빌라 같은 경우는 집합건물을 선택하시고 주인이 1명인 상가주택, 다가구주택 같은 경우는 토지+건물을 선택합니다. 시도와 동을 입력합니다.지번을 선택하고 지번을 입력합니다. 동이 있다면 A동 B동 같은 동을 입력하는데 없으면 입력하지 않아도 됩니다. 집합건물에서 호수는 반드시 기재해야 합니다. 그리고 마지막으로 검색버튼을 누릅니다.


그러면 아래의 2번째 붉은 박스의 내용이 나타납니다. 저는 서울시 은평구 역촌동 43-4 번지 101호에 있는 은평신협을 검색했기 때문에 아래와 같이 나타납니다. 등기부등본은 해당 건물이나 토지의 이해관계자가 아니더라도 누구나 열람해볼 수 있습니다. 하단의 붉은색 박스중 "선택"을 클릭합니다.

그러면 다시 하단에 등기기록 유형을 선택하라고 화면이 나옵니다. 이것은 과거의 등기기록을 전부 볼 것인지 아니면 현재 유효한 내용만 볼 것인지를 선택하라는 내용입니다. 굳이 말소된 내용까지 볼 필요는 없기 떄문에 현재유효사항을 선택합니다. 또한 등기 일부만을 볼 필요도 없죠. 부동산 등기부등본을 볼때는 전부를 선택합니다. 이제 다음 버튼을 누릅니다.


주민등록번호 공개여부를 묻는 창이 나옵니다. 소유자의  주민등록번호 뒷자리까지 볼 필요가 없기 때문에 미공개를 선택합니다. 소유자가 법인이라면 미공개를 해도 법인등록번호는 뒷자리까지 전부 나옵니다. 다음을 클릭합니다.


이제 거의 막바지에 왔습니다. 부동산 등기부등본을 열람하거나 발급하기 위해서는 수수료가 듭니다. 열람은 700원이고 발급은 1000원입니다. 결제 버튼을 클릭합니다.

결제화면입니다. 결제방법은 신용카드결제, 계좌이체, 선불전자지급수단, 휴대폰결제가 있습니다. 가장 편한 방법은 휴대폰 결제 입니다. 저는 휴대폰 결제를 선택했습니다. 나중에 휴대폰 요금에 700원이 더해져서 청구가 됩니다. 아래쪽 빨간박스안의 내용을 입력하고 인증을 누릅니다. 인증버튼을 누르면 내 휴대폰으로 인증번호가 메시지로 오게 됩니다.

내 핸드폰에 도착한 인증번호를 입력합니다. 아래의 동의사항 2군데를 체크 표시 해줍니다. 그리고 완료 버튼을 누릅니다. 

이제 마지막 화면입니다. 하단에 열람버튼을 누르면 바로 열람이 됩니다. 아마도 처음 열람하시는 분은 pdf뷰어를 먼저 설치하라는 메시지가 나올 것입니다. 설치가 완료되면 바로 화면에 등기부등본 내역이 출력됩니다. 위 화면에서 요약 표시 체크를 해주세요. 이것은 등기부등본의 권리관계가 복잡한 경우, 매우 유용한 기능입니다. 사실 일반인들은 등기부등본의 요약사항만 보면 될 정도로 정리가 잘 되어서 나옵니다.

왼쪽에 미열람/미발급 보기를 빨갛게 표시한 이유는 결제까지 완료했는데 화면에 등기부등본이 열람되지 않는 경우가 가끔 있습니다. 대표적인 경우가 웹브라우저의 팝업이 차단되어 있는 경우에 그렇습니다. 이럴때는 웹브라우저의 설정메뉴에서 팝업차단을 해제하고 미열람/미발급 보기 메뉴를 선택하면 내가 결제한 내용이 위 화면처럼 나옵니다. 

등기부등본이 나온 화면입니다. 상단의 메뉴를 이용하여 프린터로 출력할 수 있으며 화면상에서 열람해 볼 수도 있습니다. 빨간색 사각형 박스 옆의 메뉴중 부동산 정보요약을 클릭해 보면 해당 부동산에 대한 종합적인 정보가 나옵니다. 

종합정보의 내용은 우선 지도가 나오고, 소유자의 지분현황이 나옵니다. 소유권 이외의 근저당권이나 전세권등릐 사항이 나오고 개별공시지가 및 토지이용계획확인원의 요약사항들이 나옵니다. 한번 클릭해보시면 상당히 많은 정보를 얻을 수 있을 것입니다.

이상으로 인터넷 부동산 등기부 등본 열람 및 발급 방법에 대해 알아 봤습니다.

위 화면은 열람용으로 출력된 화면입니다. 가운데 부분에 보면 회색으로 미세하게 열람용이라는 워터마크가 보이시죠.


[위 화면은 발급화면입니다. 바코드도 있고 대법원 복사방지 코드도 있습니다.]


등기부등본 보는 방법중 핵심적인 내용만 설명해 드리겠습니다. 단독주택,상가주택 등의 건물 등기부등본은 다음에 기회가 있으면 설명해 드리고 오늘은 집합건물(아파트,빌라 등 다세대주택과 호수가 기재된 구분등기된 건물) 등기부 등본에 대해 짧게 설명 드리겠습니다.

가장 중요하게 우리가 알아야 할 사항은 등기부등본은 소유자 및 권리관계를 확인하기 위한 서류입니다. 등기부등본에도 전용면적과 토지면적이 나오고 건물의 주용도 등이 나옵니다. 하지만 이것을 완전히 믿어서는 안됩니다. 대법원의 공식문서이기는 하지만 충분히 오류의 가능성이 있으며 실무적으로도 착오기재를 많이 봤습니다.

건물에 관한 사항은 건축물대장이 정확하며, 토지에 관한 사항은 토지대장이 정확합니다. 만약 건축물대장과 등기부등본이 서로 다른 면적을 사용하고 있다면 건축물대장의 면적으로 등기부등본의 면적을 고쳐야 합니다.


하지만 권리관계는 등기부등본이 우선합니다. 건축물대장의 소유자와 등기부등본의 소유자가 다르게 기재되어 있다면 건축물대장의 소유주를 수정해야 합니다.

일반적으로 등기부등본에서 참고하는 내용은 대지권비율이 어느정도인지와 소유자가 누구인지 확인하는 것입니다. 그리고 소유권 이외의 권리관계는 어떤 것이 있는지를 확인합니다. 소유권이외의 권리관계는 근저당권 설정, 전세권 설정 등이 있습니다.

저는 등기부등본을 볼때 우선  "가등기", "가압류" 가 있는지를 가장 먼저 확인합니다. 만약 이 두가지가 설정되어 있다면 모든 의사결정을 뒤로 미룹니다. 가등기나 가압류가 말소된 뒤에 의사결정을 합니다. 등기부등본에서 가장 무서운 권리 2가지 입니다.
두번째로 소유자가 진정한 소유자인지를 신분증이나 인감증명서 등과 대조하여 확인합니다. 세번째로 을구에 어떤 권리들이 얼마만큼 설정되어 있는지를 확인합니다. 현재 시세 대비 몇 %정도가 설정되어 있는지를 확인합니다. 



[2018.7.6일부터 변경되는 새로운 양식의 등기부등본]

마지막으로 2018년 7월 6일부터 부동산 등기부등본(부동산 등기사항증명서)가 가로 양식에서 세로 양식으로 변경됩니다. 기존의 등기 사항을 그대로 유지하면서 양식만 가로에서 세로로 바뀌는 것입니다. 권리관계를 파악하는데는 별 어려움이 없을 것입니다.
이상으로 등기부등본 보는 방법에 대해 간단히 설명했습니다. 즐거운 하루 되세요 [vanxy]



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