오피스텔, 상가 근린생활시설 계약시 주의사항 2편

오늘을 오피스텔, 상가 근린생활시설 계약시 주의사항 2편 입니다. 1편에서는 취득세가 많다는 점, 부가가치세 문제를 명확해야 한다는 점, 세금 체납여부를 확인해야 한다는 점, 국공유지가 매매 부동산에 부속되어 있는지 확인해야 한다는 점 등에 대해 설명 드렸습니다.

2편에서는 세입자의 명도확인, 위반건축물의 등재여부 확인, 임대료 및 공과금 정산, 신축 상가나 오피스텔 매입에 대한 약간의 팁에 대해 설명 드리겠습니다.
 

명도문제

상가를 매입해서 직접 장사를 하는 경우에 기존 세입자의 명도 문제도 짚어 봐야할 문제입니다. 세입자를 내보내는 것을 매도인이 할 것인가, 매수인이 할 것인가의 문제죠. 이런 부분은 중개하는 부동산 사무소에서 명확히 확인하겠지만 초보 중개사인 경우 계약당시에 깜빡할 수 있습니다.


위반건축물 등재여부

상가나 오피스텔의 경우 위반건축물에 등재되어 있으면 해당 위반사항에 해결될때까지 지속적으로 이행강제금을 부과하게 됩니다. 84m2 이하의 "주택"인 경우에는 서민 주거안정을 위하여 5년만 부과하지만 주택이 아닌 경우에는 해당 위반부분을 철거할때까지 무한정 부과하게 됩니다. 
그리고 위반건축물에 등재되어 있는 근린생활시설(상가)에는 업종에 따라 허가가 나지 않는 업종이 있습니다. 그래서 특히나 상가건물을 매입하는 경우에는 반드시 건축물의 위반건축물 등재여부를 체크하셔야 합니다. 이는 건축물대장에 위반건축물 등재여부가 표시되므로 건축물대장을 발급받아 확인해 보면 되겠습니다. 


임대료 체납여부, 공과금 정산

세입자가 임대료를 체납하고 있는지, 만약 체납되어 있는 임대료가 있다면 잔금시 매매대금에서 공제할 것인지, 매도인이 잔금전에 처리할 것인지도 확인해야 합니다. 세입자가 임대되어 있는 상황에서는 수도, 전기, 가스 요금등의 공과금 처리에는 별다른 문제가 없지만 비어 있는 상가를 매입하게 된다면 공과금 정산도 잘 하셔야 겠습니다.



신축 오피스텔이나 상가 분양시 팁

오피스텔이나 상가를 신축분양하는 경우에 매입비용을 약간 세이브할 수 있는 팁입니다. 신축분양의 경우 건축주는 빠른 분양을 위해 부가세나 취득세의 일부분을 매수인에게 지원하는 경우가 많습니다. 취득세가 주택의 4배가 넘기 때문에 분양시 조금만 협상하면 취득세의 절반 정도는 지원받을 수 있을 것입니다. 또는 부가세를 완전히 건축주가 부담할 수도 있습니다. 이것은 그때 그때 상황에 따라 다릅니다.

신축 다세대 주택을 매매하는 경우에도 보통 제일 높은 층이나 그 아래층의 경우에 위반건축물로 건축되어졌을 가능성이 높습니다. 이런 경우에는 보통 아래층 주택보다 가격이 많이 저렴합니다. 왜냐하면 나중에 위반건축물에 등재될 가능성이 아주 높기 때문입니다. 그래서 매매계약시 아예 위반건축물로 등재되어 내야할 이행강제금 자체를 디스카운트하도록 매매협상을 하셔야 하겠습니다.

이상으로 오피스텔, 근생, 상가 매매 계약시 주의사항에 대해 알아봤습니다. 그럼 즐거운 하루 되시기 바랍니다. vanxy


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