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요즘 부동산 가격이 들썩거리면서 수익형 부동산인 오피스텔이나 상가(근린생활시설)를 매매하시는 분들이 많습니다. 오피스텔이나 상가는 꾸준히 월세(임대료) 수익을 올릴 수 있기 때문에 노후 대비용으로 알아보시는 분들이 많습니다.
오늘은 이런 수익형 부동산의 매매계약을 진행하는 경우에 반드시 체크해야할 내용들에 대해서 알아 보겠습니다.
취득세
오피스텔, 근린생활시설(상가), 토지 등 주택을 제외한 거의 모든 부동산은 취득세가 주택보다 약4배 가량 더 많습니다. 84m2이하 주택의 경우 지방세를 포함하여 1.1%의 취득세를 납부하지만 상가나 오피스텔등은 4.60%의 취득세를 납부해야 합니다.
부가가치세
오피스텔과 상가를 매수하는 경우에는 부가가치세를 감안하셔야 합니다. 매도자가 매수인으로부터 건물가격의 10%에 해당하는 부가세를 받아서 납부해야 합니다. 계약서에 부가가치세에 대한 정확한 명시가 있어야 합니다.
예를 들면 " 본 매매계약은 매도인과 매수인이 포괄양수도 방식으로 진행한다." 또는 "본 계약의 부가가치세는 별도로 한다" 또는 "본 계약의 부가가치세는 매매대금에 포함되어 있다." 등의 방법으로 계약서에 명확히 표시를 해야 나중에 분쟁이 발생하지 않습니다.
세금 체납여부 확인
방금 윗쪽에서 부가세에 대한 언급이 있었습니다. 만약에 포괄양도양수 방식으로 계약을 진행하게 되는 경우라면 반드시 임대사업과 관련한 세금체납여부를 잔금 전까지 확인해야 합니다. 왜냐하면 포괄양수도 방식은 매도인의 임대사업과 관련된 모든 채권, 채무가 일괄적으로 매수인에게 승계되기 때문입니다.
때문에 임대사업과 관련한 체납 세금 역시 매수인에게 승계됩니다. 그래서 매매 잔금을 치루는 현장에서 확인 가능하도록 국세완납증명서와 지방세완납증명서 같은 것을 발급 받아 오도록 해야 합니다.
대지에 지방자치단체의 토지가 포함되어 있는지 확인
상가용 건물을 통째로 매입하거나 단독, 다가구주택을 매입하는 경우에 발생하는 케이스입니다.흔한 경우는 아니지만 건물이 차지하고 대지 또는 건물의 진입로 부근에 국가나 지자체의 대지가 포함되어 있는 경우가 가끔 있습니다. 경험상 1000~1500건의 매매 계약 중 1건 정도의 빈도 입니다.
공적장부에 명확히 표시되어 있는 경우에는 크게 다툴 소지가 없습니다. 하지만 대부분의 경우 지적도, 등기부등본, 건축물대장 등의 공적장부에 해당 내용이 표시되어 있지 않습니다. 오직 매도인만 알고 있는 경우가 많습니다. 매도인은 토지 사용료를 국가,지자체에 납부하고 있거나 지자체에서 관련 문서를 토지사용자에게 매년 보내주기 때문입니다.
계약 당시에 대지에 이런 부분이 없는 지는 꼭 짚고 넘어가야 할 것입니다.
내용이 길어져서 나머지 부분은 2편으로 넘기겠습니다. 바로 뒤에 2편을 포스팅했으니 참고해 주세요.
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