가압류와 근저당권의 대표적인 차이점을 모르시는 분이 꽤 있는 것 같아요.

가압류와 근저당권의 차이점


부동산 거래를 하면 등기부등본을 발급받아서 확인해보게 됩니다. 이때 가압류나 근저당권이 설정된 부동산을 볼 수 있습니다. 오늘은 가압류와 근저당권의 차이에 대해 알아보겠습니다.

제가 아는 어떤 분이 저에게와서 이런말을 하더군요. "오늘 전세집에 가압류를 잡아 놓고 왔으니 이제 맘편히 잘 수 있겠다. 그리고 가압류가 잡혀있으니 안심하고 새로 이사간 집에 주민등록전입을 했다." 라고 말했습니다. 여러분은 이것이 안전한 상황이라고 생각하시나요?

이분은 가압류와 근저당권, 주택임대차보호법의 우선변제권등을 모두 동일한 것으로 생각한 모양입니다. 사실 굉장히 불안한 상황입니다. 원래 가압류라는 것은 나중에 채권의 강제집행이 불가능하게 되거나 어려운 상황이 닥칠 것을 대비하기 위해 채무자의 현재 재산을 압류하여 확보한다는 의미입니다. 그리고 가압류권자는 반드시 소송을 통해서 승소판결문을 받아야만 공신력있는 국가기관이 행하는 "압류"권자 정도의 권한이 주어집니다.

그리고 가압류가 등기부등본상 갑구에 기재되는 이유는 "소유권의 처분을 제한하는 사항"이기때문에 소유권과 관련된 갑구에 기록되게 되는 것입니다. 소유권 이외의 사항은 모두 을구에 기재되는데 부동산을 담보로 제공받는 근저당권 등이 대표적으로 을구에 기록됩니다.

근저당권은 쉽게 설명한다면 부동산을 담보로 잡는다고 생각하시면 됩니다. 그래서 문제가 생겼을 경우에 경매를 통해서 그 담보를 처분할 수 있는 권리가 생기는 것은 당연한 것이지요. 채권자의 입장에서는 동일한 시기에 가압류와 근저당권을 선택할 수 있다면 근저당권을 설정하는 것이 일의 편의성이나 권리확보 측면에서 유리할 것 같습니다.




가압류와 근저당권의 가장 큰 차이점은 가압류는 아무리 빠른 시기에 잡았다해도 다른 권리자들에 우선할 수 없지만 근저당권은 설정시기만 빠르다면 우선해서 배당받을 권리가 생긴다는 점입니다.  가압류권자는 근저당권자보다 먼저 등기되었다고 해서 채권액 전체를 근저당권자보다 먼저 배당받는 것이 아니라 근저당권자와 채권액에 따른 안분비례로 평등하게 배당 받습니다.

반면에 근저당권자가 가압류권자보다 먼저 근저당권을 설정하게 되면 채권액 전액을 먼저 배당받을 수 있는 것입니다. 제가 변호사가 아니어서 이렇게 되는 이유는 잘 모르겠지만 아무튼 가압류보다는 근저당권이 권리 확보 측면에서 더 강하다는 것을 알 수 있습니다. 

그래서 위에서 말한 전세집에 가압류 하나 덜렁 걸고서 주민등록마저 빼버리면 보증금 확보에 문제가 될 수도 있습니다. 물론 가압류가 걸려있는 부동산에 누가 근저당권을 설정하겠는가~ 하고서 안심할 수도 있지만, 세상은 요지경이라서 모릅니다. 안전장치는 2중 3중으로 걸어두는 것이 좋습니다. 최소한 보증금을 돌려 받을때까지는....

오늘은 가압류와 근저당권의 차이점에 대해 아주 얕은 지식을 공유해 봤습니다. 그럼 즐거운 하루 보내시고 환절기에 감기 조심하세요.



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