전세계약이 자동으로 연장된 경우에 계약기간은 어떻게 되는 거죠?

전세계약 자동연장시 계약기간은 ?

전세를 자주 얻어서 살아본 임차인이나 여러 채의 주택에 세를 놓아본 임대인이라면 대부분 알고 계실만한 내용입니다. 그런데 의외로 정확히 모르고 계시는 분들도 꽤 있는 것 같아서 오늘은 묵시적으로 자동갱신된 전세계약의 계약기간에 대해 알아 보겠습니다. 

A라는 사람이 아파트를 전세로 2년간 계약해서 살고 있던 중에 계약기간 만기가 다가와 집주인과 전화로 통화하여 서로 동일한 조건으로 연장하기로 하였습니다. 따로 계약서를 작성하지는 않았습니다. A라는 사람은 계약서가 작성되지도 않고, 연장과 관련된 아무런 증명자료가 없는데, 혹시 집주인이 2년이 되기 전에 갑자기 나가라고 하는 경우가 있으면 어떻게 되는 걸까 궁금해졌습니다.



결론부터 말하면 세입자 A는 아무런 걱정을 할 필요가 없는 것입니다. 세입자는 묵시적 갱신이 이루어지면 2년간 계속 거주할 권리가 생깁니다. 서로간에 아무런 대화나 계약서등의 자료가 없이 자동 연장된 경우에도 법률에서는 동일 조건으로 갱신이 이루어 진걸로 간주합니다.

그런데 사람들을 좀 헷갈리게 하는 민법규정이 있습니다. "민법에서는 묵시적갱신이 이루어진 경우, 그 조건은 전임대차와 동일한 조건이나 임대차 기간은 기간의 약정이 없는 임대차로 보고 양 당사자는 언제든지 계약을 해지할 수 있다고 나와 있습니다.(민법 제635조)"

양 당사자는 언제든지 계약을 해지할 수가 있다니....어~ 이러면 안되는데... 라고 세입자들은 생각할 것이고 집 주인들은 이런 좋은 규정이 있었네... 라고 생각할 수도 있습니다. 

하지만 부동산이 주택인 경우에는 특별하게도 주택임대차보호법이라는 특별법이 있어서 일반법인 민법에 우선하여 적용됩니다. 바로 이 주택임대차보호법에 아주 정확하게 "묵시적 갱신이 된 경우에는 계약기간의 정함이 없더라도 존속기간을 2년으로 본다"는 내용이 나와 있습니다. (주택임대차보호법 제6조 2항)

심지어 대법원 판례에서는 계약기간으로 2년 미만으로 정한 주택 임대차 계약이라도 세입자가 주장하면 2년으로 본다는 내용이 있습니다.(대법원 선고2002다41633 판결). 이런 판례 때문에 부동산 중개업소에서는 2년 미만의 계약기간을 가진 임대차 계약이라도 관행적으로 계약기간을 2년으로 기입하고 있습니다.

전세 세입자는 묵시적 갱신이 이루어지면 마음 편하게 2년을 거주할 수 있으니 걱정하지 않으셔도 되겠습니다.





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